台灣建商想的就是賺錢,但目前已經進入一個很難賺的時代 | 我要找工作
2022年3月7日—建設公司自早期開始,真正較大的獲利空間是來自於土地,透過時間拿銀行的錢來養自己的地,是一件非常划算的投資,每年都會有著不同的地價與房價的行情, ...
近期央行再次對建商養地發布了動工限期,否則將縮短貸款期限與加碼利息,除了前陣子把土地融資成數降低以外,這無疑又加劇了建設業的經營難度。所謂的建設公司,再也不像從前大眾所認為的那樣好做了。
其實這個產業若是沒使用槓桿,完全以現金來推案的話,並沒有如外界所想的暴利。在台灣許多知名的大公司,都是仰賴銀行資金來擴張規模,連寶佳機構都不例外,甚至插手金融股來降低這方面的成本與提升借款額度。因此如果把這些限制提升,那就是無形間抽掉建商的銀根,與縮減他們的利潤。
建設公司自早期開始,真正較大的獲利空間是來自於土地,透過時間拿銀行的錢來養自己的地,是一件非常划算的投資,每年都會有著不同的地價與房價的行情,經過一年一年的增長,到了適當的開發時機,再以最新的土地價格來擬出新的建案售價。除了賺取加工費以外,最重要的是也獲得了土地價差,所以才會有著暴利的觀感。再加上土地建築融資的槓桿運作,現金投報率就會相當驚人。
理論上來說,當建設業只剩下建築加工費可以賺的時候,就意味著要投入更大的建案量體,才能彌補與過去相同的獲利。在近年不動產成本通膨嚴重之下,雖然房價也跟著上漲不少,市場也頗能接受這樣的漲幅,可這卻對建商帶來很大的壓力與利潤回蝕風險。
要知道現在的營造預算根本不再能稱作是預算,因為每個月都在變動,所有的材料不斷在往上調。土地也是,現在要推案的門檻,比起前一年或過去都高上很多;尤其預售屋,倘若在前期就把房子賣完了,這些施工營建費用很可能在房子的興建過程中就把預期獲利給漲回去了。料貴工缺,也讓建設公司在近期都苦哈哈的撐著。
雖然從貸款成數下降,可以過濾掉體質不佳的建設公司,但也相對把這個產業的開發難度與風險給提高了。從禁養土地的方向來打房,這恐怕不會是一個良策。
要知道建商是在做生意,為的都是要賺錢,不是做慈善事業,壓縮了他們的獲利空間,反之只會把它灌注在售價上。而且限制了動工期限,也同樣會把開發商的布局彈性給壓低了,變成除非不做土地融資來放養土地,否則都幾乎是現買就要馬上開發,這變相也讓土地成本增加了,這又怎麼可能會抑制房價呢?當每個同業都是如此之下,有很高的機率會...
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